Anschlussfinanzierung – wann man sich kümmern sollte und worauf es wirklich ankommt
- Tom Thörmann
- 16. März
- 4 Min. Lesezeit
Viele Immobilienbesitzer konzentrieren sich nach dem Hauskauf erst einmal auf andere Dinge: Renovieren, Einrichten, den Alltag im neuen Zuhause. Die Baufinanzierung läuft im Hintergrund weiter – oft über viele Jahre.
Doch irgendwann endet die erste Zinsbindung. Dann steht die sogenannte Anschlussfinanzierung an. Für viele Eigentümer ist das ein entscheidender Moment, denn hier wird festgelegt, zu welchen Konditionen der Immobilienkredit weiterläuft.
Wer sich rechtzeitig informiert und vorbereitet, kann oft viel Geld sparen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei den meisten Immobilienkrediten wird der Zinssatz nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben – häufig für 10, 15 oder 20 Jahre. Diese Phase nennt man Zinsbindung.
Nach Ablauf dieser Zeit ist in der Regel noch ein Teil der Darlehensschuld offen. Für diesen Restbetrag wird eine neue Finanzierung benötigt – die Anschlussfinanzierung.
Dabei gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten:
Prolongation – Verlängerung bei der bisherigen Bank
Umschuldung – Wechsel zu einer anderen Bank
Forward-Darlehen – frühzeitige Sicherung eines Zinssatzes
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Situation und der aktuellen Zinslage ab.
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Ein häufiger Fehler ist, sich erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Thema zu beschäftigen.
In der Praxis lohnt es sich, deutlich früher aktiv zu werden.
Eine gute Orientierung ist:
etwa 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung beginnen, sich zu informieren
spätestens 12 bis 24 Monate vorher konkrete Angebote prüfen
Der Grund dafür ist einfach: Je früher Sie sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie.
Vor allem bei steigenden Zinsen kann es sinnvoll sein, sich frühzeitig einen Zinssatz zu sichern.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung.
Dabei wird der Zinssatz für die zukünftige Finanzierung bereits mehrere Jahre im Voraus festgelegt. Die eigentliche Auszahlung erfolgt aber erst, wenn die aktuelle Zinsbindung endet.
Typischerweise lassen sich Zinsen bis zu 36 oder sogar 60 Monate im Voraus sichern.
Der Vorteil:
Sie schützen sich vor steigenden Zinsen.
Der Nachteil:
Für diese Planungssicherheit verlangen Banken meist einen kleinen Zinsaufschlag.
Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt stark von der Zinserwartung und der persönlichen Planung ab.
Anschlussfinanzierung bei der eigenen Bank – oder vergleichen?
Viele Eigentümer wenden sich automatisch an ihre bisherige Bank, wenn die Zinsbindung ausläuft. Das ist verständlich, denn die Finanzierung läuft dort bereits und der Kontakt ist vertraut.
Die Bank macht dann meist ein sogenanntes Prolongationsangebot, also ein Angebot zur Verlängerung des bestehenden Darlehens.
Was viele jedoch nicht wissen:
Dieses Angebot wird häufig ohne echten Wettbewerb erstellt.
Das bedeutet nicht unbedingt, dass es schlecht ist – aber es lohnt sich fast immer, auch andere Banken zu vergleichen.
Unterschiede von mehreren Zehntelprozent beim Zinssatz können über die Jahre schnell mehrere tausend Euro ausmachen.
Warum ein Vergleich mehrerer Banken sinnvoll ist
Banken bewerten Finanzierungen unterschiedlich. Das betrifft zum Beispiel:
die Beleihung der Immobilie
die persönliche Bonität
die Restschuld
den Standort der Immobilie
Deshalb kann es durchaus vorkommen, dass eine andere Bank deutlich bessere Konditionen anbietet als die bisherige.
Bei einer Umschuldung wird der bestehende Kredit zum Ende der Zinsbindung von einer neuen Bank abgelöst.
Der Ablauf ist in der Praxis meist unkompliziert und wird häufig von der neuen Bank organisiert.
Welche Faktoren bei der Anschlussfinanzierung wichtig sind
Neben dem Zinssatz spielen bei einer Anschlussfinanzierung noch weitere Punkte eine wichtige Rolle.
Höhe der Tilgung
Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihre Restschuld reduzieren. Viele Eigentümer nutzen die Anschlussfinanzierung, um die Tilgung etwas zu erhöhen und schneller schuldenfrei zu werden.
Länge der Zinsbindung
Auch bei der Anschlussfinanzierung können Sie erneut wählen, wie lange der Zinssatz festgeschrieben wird – zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre.
Je länger die Zinsbindung, desto größer ist die Planungssicherheit.
Sondertilgungen
Viele Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen, etwa 5 % der Darlehenssumme. Das kann sehr hilfreich sein, wenn Sie unerwartet Geld zur Verfügung haben.
Flexibilität
Auch Optionen wie Ratenanpassungen oder Tilgungswechsel können wichtig sein, wenn sich Ihre Lebenssituation verändert.
Wie viel kann man durch eine gute Anschlussfinanzierung sparen?
Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können große Auswirkungen haben.
Ein Beispiel:
Bei einer Restschuld von 250.000 € kann ein Unterschied von nur 0,5 Prozentpunkten beim Zinssatz über 10 Jahre schnell mehrere tausend Euro Zinskosten ausmachen.
Ein Vergleich verschiedener Banken lohnt sich daher fast immer.
Fazit: Frühzeitig planen und Optionen vergleichen
Die Anschlussfinanzierung ist ein wichtiger Moment in jeder Immobilienfinanzierung.
Wer sich frühzeitig informiert und verschiedene Optionen prüft, kann oft deutlich bessere Konditionen erreichen.
Die wichtigsten Punkte sind:
frühzeitig mit der Planung beginnen
Angebote verschiedener Banken vergleichen
Forward-Darlehen prüfen
auf Tilgung, Flexibilität und Zinsbindung achten
Mit einer durchdachten Anschlussfinanzierung lässt sich nicht nur Geld sparen – sie sorgt auch für langfristige Planungssicherheit.
Unterstützung bei der Anschlussfinanzierung
Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung in den nächsten Jahren endet, kann es sinnvoll sein, die Möglichkeiten frühzeitig prüfen zu lassen.
Als unabhängiger Finanzierungsberater vergleiche ich Angebote verschiedener Banken und unterstütze dabei, eine passende Anschlussfinanzierung zu finden – individuell abgestimmt auf Ihre Situation und Ihre Zukunftspläne.
Eine frühzeitige Beratung schafft Klarheit und hilft dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen.
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